Marco para o mercado imobiliário a nível nacional, falência da construtora Encol completa 20 anos

Advogado especialista da área comenta leis que, hoje, garantem direitos à consumidores e que surgiram após grupo fechar as portas em 1999

Assessoria de imprensa Foto: divulgação
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Neste ano a falência da construtora Encol S/A Engenharia, grupo fundado em Goiânia e considerado o maior do ramo no Brasil na época, completa duas décadas. O acontecimento, que completou 20 anos dia 16 de março, fez com que milhares de trabalhadores em todo o país ficassem sem receber seus direitos. Apesar disso, o advogado especialista em direito imobiliário, Diego Amaral, considera o marco um divisor de águas na legislação que cuida das garantias dos compradores de imóveis.

Para o especialista, a falência da empresa naquele ano "provou" a real necessidade de uma proteção maior na legislação em relação ao adquirente - aquela pessoa que está pagando imóvel na planta -, mas que até então não tinha garantia suficiente sobre o valor que ele pagou.

"Surgiram muitas leis após o caso, como o instituto do patrimônio de afetação, outras se consolidaram, como a lei de alienação fiduciária. Passou-se a se constituir construções via Sociedade de Propósito Específico (SPE) que também garante ao consumidor uma proteção maior quanto a entrega do imóvel, diferentemente do que acontecia durante a era Encol.", explica Diego.

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O instituto citado, alienação fiduciária, dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e, depois de criada, passou a ser uma das garantias preferidas dos bancos e credores em geral, dada a sua agilidade de execução, em casos de inadimplência do devedor, quando comparada a outras modalidades de garantias imobiliárias. Nela, o devedor (fiduciante) transmite ao credor (fiduciário) propriedade imobiliária resolúvel em garantia de dívida assumida, isto é, o credor recebe a propriedade sobre o bem dado em garantia, mas não de forma plena.

Já o patrimônio de afetação foi uma Medida Provisória criada para assegurar direitos aos adquirentes de imóveis na planta no caso de falência ou insolvência do incorporador. A ideia era aperfeiçoar as relações jurídicas e econômicas entre esses adquirentes, o incorporador e o agente financiador da obra e, principalmente, resgatar a confiança dos consumidores no mercado imobiliário. Esta, especificamente por conta da "quebra" da Encol.

Essas leis, hoje, entre outros pontos, também vinculam e protegem o patrimônio do empreendimento, para que as construtoras não façam como a Encol, que durante seus anos de funcionamento pegava o patrimônio líquido de um empreendimento pago pelos consumidores, e investia em uma outra obra de sua autoria, se tornando uma escala. "Essa mudança trouxe um cenário positivo para o mercado imobiliário, de mais credibilidade e que rechaça as pedaladas com os valores aplicados em empreendimentos imobiliários, comuns à época de atuação da construtora Encol", diz o advogado.

"Entendo a quebra da Encol, apesar dos transtornos que causaram na época, como um paradigma da proteção consumerista em relação ao mercado imobiliário. Não que isso precisasse acontecer, mas foi algo que trouxe mais benefícios tanto para quem compra imóveis quanto para a economia brasileira", conclui Diego.

Justiça

O Tribunal de Justiça do Estado de Goiás (TJ-GO), também em março, julgou uma ação coletiva de 1.142 ex-funcionários da empresa. O julgamento analisou duas questões: o pagamento integral dos funcionários, já que a maioria deles recebeu apenas 40% do dinheiro devida; e a substituição da Taxa Referencial (TR) pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC) como parâmetro para a correção monetária dos valores. Na ocasião, por unanimidade, a Corte Especial determinou o pagamento integral dos direitos trabalhistas dos ex-funcionários. 

 

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